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房贷政策与房价的相关性研究

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龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 房贷政策与房价的相关性研究 作者:张雨杨 刘桂荣 来源:《房地产导刊》2013 年第 10 期 本文属 2012 年度上海市级大学生创新性实验计划项目。项目名称“房贷政策与房价的相关 性研究”;项目编号:S12098。 【摘要】:在中国,房价是关乎国计民生的大事,中央和地方政府不断地调整房贷政策来 稳定房价、提高人民的生活质量。本文通过对 2010 年 1 月至 2012 年 12 月山西省太原市的房 价指标进行季节调整和趋势分解,在单位根检验和协整检验的基础上,研究房价指数与贷款利 率、首付款比例的相关性。与此同时,通过研究限购政策和保障房政策对房价的影响,得出房 贷政策与房价相关性的一般规律。 【关键词】:房价,贷款利率,首付款比例 1 引言 上世纪 90 年代中后期,为了扩大内需,国务院做出深化住房体制改革、将房地产培育成 新的经济增长点的战略决策,全面拉开了住房市场化改革的序幕。然而因为受制于房地产市场 不完善、土地供给受限等因素,房地产供给增长速度远远滞后于房地产需求增长速度,最终导 致了我国房地产价格迅速攀升,从 1998 的 2063 元/*方米一路攀升到了 2010 年的 5520 元/* 方米,年均上涨率高达 8.6%。在当前的价格水*上,许多需要购买住房的普通家庭买不起住 房,所以政府又出台了一系列的政策来抑制房价的过快增长,包括限购、限贷、限价、提高存 款准备金率、严格控制信托融资等政策。国家统计局公布的数据显示:2012 年 1 月份,70 个 大中城市新建商品住宅价格环比全部止涨。其中,48 个城市新建商品住宅价格环比下降、22 个城市新建商品住宅价格环比持*。 从 2008 年房价的居高不下到如今的房价止涨,中央及地方政府房价调控政策发挥了关键 作用。现有的文献研究表明,影响房价的关键因素是购房贷款,其相关性高达 80%。但是房贷 政策是如何有效地控制房价,还有待于进一步研究和分析。而且人们在解决温饱问题后的第一 件事是安居问题,所以住房问题是一个值得关注的民生问题。房贷政策能否继续有效地调控房 地产行业、保持房地产市场的调控结果,尚待事实证明。 2 文献综述 在国内,武康*、皮舜、鲁桂华(2004)认为,房地产价格的上涨导致了银行信贷的增 加,银行信贷供给的增加导致了房地产价格的上涨,两者之间存在正反馈的作用机制。张涛、 龚六堂和卜永祥(2006)对中国房地产价格与房地产贷款的关系进行了分析,研究表明房地产 价格与银行房地产贷款存在较强的正相关关系。段忠东、曾令华和黄泽先(2007)运用 2000 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 年 1 月到 2006 年 8 月的数据,通过实证检验得出房地产价格与银行信贷之间长期内互为因果 关系这一结论。徐建国(2011)利用中国、美国和日本三国的经验,说明低利率是房价快速上 涨的重要原因。 迄今为止,也有许多国外的学者就房贷政策与房价的关系进行了研究。Collyns Charles (2001)对香港、韩国、新加坡和泰国的银行信贷情况进行分析,认为银行信贷的增长和房地 产价格上涨具有显著的同步效应。Levin 和 Pryce(2007)通过对 1996-2006 年英国的相关数据 进行实证分析,得到了英国房价的上涨大部分由低利率贡献的结论。 国内外的许多学者对银行信贷与房价的相关性进行过研究,但是对具体的房贷政策进行分 类后进行的研究很少。而且多数学者是对我国的一线城市,诸如北京、上海的房价水*与房贷 政策的关系进行分析,很少关注二线城市。虽然二线城市在政治、经济、文化方面不及一线城 市,但其发展潜力巨大,尤其是一些省会城市,很有研究意义。从 2010 年 1 月起,我国相继 出台了多项房贷政策,政策出台的密度大,可以为房价与房贷政策的相关性研究提供更可靠的 数据。所以,本文主要研究 2010 年 1 月到 2012 年 12 月期间,二线城市兼省会城市——太原 市的房价指标与贷款利率、首付款比例的相关性,进而得出房价指数与贷款利率、首付款比例 的相关性的一般规律。与此同时,通过研究限购政策和保障房政策对房价的影响,完善房贷政 策与房价相关性研究的理论体系。 3 指标选取及数据处理 3.1 房价的指标选取及依据 我国的房价指数资源有很多,如:以中房价格指数为主的中房指数系统、全国 70 个大中 城市房地产价格指数、戴德梁行指数、伟业指数、武房指数和中原城市指数。本文选取的房价 指数为全国 70 个大中城市房地产价格指数中太原市的房地产价格指数,该指数是由中国统计 局网站报出的一手数据,在可行度方面无需置疑。本文主要研究房贷政策与新建住宅房价之间 的相关性,因而我们采用房地产价格指数中最具代表性的新建住宅价格指数,即对 2010 年 1 月到 2012 年 12 月太原市的新建住宅价格指数的月度数据进行研究。 由于房价指数中包含了通货膨胀的影响,所以本文将房价指标 pricecpi 设定为新建住宅价 格指数的月度数据与当月居民消费价格指数的比值,以便从房价指数中剔除通货膨胀的影响。 图 3-1 表示 2010 年 1 月到 2012 年 12 月房价指标变化折线图,从图中我们可以发现房价指标在 2010 年一路下滑,2011 年在低谷处波动,2012 年大幅上升。 3.2 房贷政策的指标选取及依据 国家为调控房价和完善房地产市场,出台了许多政策,比如:调节按揭贷款利率,控制首 付款比例,调整住房公积金贷款利率,以及其它与房龄、贷款对象、房子品种有关的房贷政 策,但是起主导作用的还是贷款利率、首付款比例。 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 我国的贷款利率按照贷款时间长短分为短期贷款利率和中长期贷款利率,考虑到多数贷款 人的贷款期限超过 5 年,本文选择五年以上的贷款利率作为反映我国房贷政策的一个指标。此 外,我国控制首付



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